Existe o Risco de uma Bolha Imobiliária no Brasil?

Existe o Risco de uma Bolha Imobiliária no Brasil?

Nos últimos tempos muito tem se falado sobre uma bolha imobiliária no Brasil. Especialistas divergem sobre sua existência ou não. Para uns, a bolha está se consolidando a cada dia, para outros o país está distante de um cenário como esse, pois não apresenta os ingredientes completos para que ela se concretize. Recentemente um dos vencedores do prêmio Nobel de Economia, Robert Shiller, também falou sobre o assunto, dizendo que o Brasil pode estar vivendo uma bolha imobiliária semelhante a vivida pelos Estados Unidos, que deu origem a crise econômica de 2008, citando principalmente São Paulo e Rio de Janeiro.

O que provoca uma bolha imobiliária? Uma bolha Imobiliária acontece quando o mercado sofre um aumento dos preços de forma artificial e especulativo, sem um motivo real para sua ocorrência. Na crise de 2008 as más práticas do sistema financeiro americano, e de outros países, foi o epicentro e a origem da crise.

Após a depressão de 1930 o sistema financeiro americano foi rigorosamente regulamentado. Os bancos de investimentos ficaram proibidos de especular ou fazerem investimentos de risco com dinheiro dos correntistas.

Mas na gestão de Ronald Reagan na presidência dos Estados Unidos em 1981, iniciou-se um processo de desregulamentação do sistema financeiro americano. As instituições financeiras ficaram livres para investir os recursos dos correntistas, motivo pelo qual começaram apostar em tudo, dando início a uma grande alavancagem dos produtos financeiros complexos chamados de "Derivados" ou de "obrigações de dívidas colaterais - CDOs".

Com os avanços tecnológicos e o mercado de derivados sem controle, houve uma explosão desses produtos. Grandes bancos financeiros como: Goldman Sachs, Morgan Stanley, Lehman Brothers, Merril Lynch e Bear Sterns; Os conglomerados Citigroup e JP Morgan; as Companhias de Seguro AIG, MBIA e AMBAC; e as Agências de Notação Moodys, Standard & Poor's e Fitch, participavam do sistema e utilizavam cada vez mais a securitização(1) para alavancar seus lucros.

O sistema funcionava com os bancos de investimentos pagando altas quantias às agencias de notação para classificarem os títulos como os mais seguros possíveis, ou seja "Triplo A", tornando-os muito atrativos para investidores no mercado, principalmente para os fundos de pensão, que só podem investir em papéis bem avaliados.

Mesmo quando milhares de subprimes (empréstimos de alto risco, para pessoas que não tinham capacidade de pagamento), foram embalados para criar mais CDOs, muitos continuaram a receber a nota máxima "Triplo A". Os bancos de investimentos preferiam trabalhar com esses papeis pois recebiam juros mais altos, elevando de forma maciça esses empréstimos predatórios.

Sem regulação/restrições era o sinal verde para aprovar mais e mais empréstimos de risco. A cadeia de securitização do início ao fim não se importava com a qualidade das hipotecas, somente queriam maximizar os volumes de negócios. Entre 2000 e 2003 o número de hipotecas quase quadriplicou por ano nos Estados Unidos. Ocorreu também um aumento significativo dos empréstimos subprimes com taxas de juros mais elevada. Emprestava-se 100% ou mais do valor total do imóvel sem se preocupar com a capacidade de pagamento do contratado.

Assim ocorreu um boom imobiliário enorme que não fazia o menor sentido, a não ser alimentar o apetite de lucro do setor financeiro americano. Não havia responsabilidade sobre os resultados, o objetivo era aumentar o lucro das instituições e pagar bônus cada vez maiores a seus executivos.

Sabendo que os títulos que vendiam eram ruins, as próprias instituições financeiras faziam seguros contra esses papéis. Esse sistema era uma bomba relógio. Os credores não tinham mais cuidados se o contratado poderia pagar o empréstimo, não tinham responsabilidade em recebê-lo, já que a cobrança seria de responsabilidade do adquirente, que por sua vez não se preocupava pois a classificação era a mais segura possível.

Quando os mutuários que não tinham dinheiro investido nas hipotecas, simplesmente as abandonaram, a bolha explodiu. Quem possuía esses papéis ficou com o prejuízo. As seguradoras não conseguiram honrar todos o seguros e começou a quebradeira e um prejuízo de milhões de dólares que atingiu todo o mundo.

Uma bolha imobiliária semelhante a essa americana não é possível que ocorra no Brasil, porque as condições de lá, naquela época, eram diferentes das existentes aqui. O que pode acontecer é a partir de determinado momento, se estabelecer um ritmo de crescimento da oferta superior a taxa de crescimento da demanda. Isso tem que ser bastante avaliado porque se acontecer, evidentemente, os preços dos imóveis deverão cair. Atualmente os preços estão bastante inflados e isso não deixa de impor um certo risco para quem compra para investimento, mas não para quem compra para morar.

A situação do sistema financeiro brasileiro é em estável e regulamentado, os empréstimos concedidos são bem analisados. Porém, quando se fala em venda direto das construtoras, já não existe tanto controle. Um grande número de construtoras e imobiliárias vendem para qualquer um, prometendo lucro fácil e rápido sem se preocupar, se os compradores poderão arcar com os financiamentos e suas altas taxas de correção (INCC até a entrega e IGPM + 1% após a entrega), bem como financiam a entrada com promessa de financiamento bancário do saldo devedor, sem esclarecer aos compradores que o valor do saldo devedor será corrigido até a firmatura do empréstimo bancário, e que mesmo tendo condições de conseguir o empréstimo hoje poderá não tê-la no futuro. Isso poderá gerar grandes problemas para os compradores, principalmente porque os preços estão aumentado em função dos grandes eventos que sediaremos, isto é, copa do mundo e olimpíadas.

Ainda que qualquer bolha cresça por conta da vasta oferta de crédito, todas as bolhas imobiliárias estouraram quando o total do crédito imobiliário superava 50% do Produto Interno Bruto (PIB), como nos EUA, que em 2006 chegou a ser 79%. No Brasil, apesar de todo crescimento dos últimos anos, este número está longe de ser atingido, afastando assim a possibilidade de uma bolha imobiliária no Brasil nos moldes da de 2008, pelo menos no momento.

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(1)A securitização é uma prática financeira que consiste em agrupar vários tipos de passivos financeiros, notadamente títulos de crédito tais como faturas emitidas e ainda não pagas, dívidas referentes a empréstimos e outros, convertendo-os em títulos padronizados negociáveis no mercado de capitais. A dívida é transferida/vendida, na forma de títulos, para vários investidores. Estes títulos podem ser adquiridos diretamente por Bancos, Distribuidoras de Valores ou Fundos de Investimento como forma de rentabilizar o capital investido. Cabendo também ao comprador do título securitizado a cobrança individual de todas as dívidas que compõe o título, isentando a Securitizadora e qualquer intermediário, de qualquer ônus.     
    Por      José Carlos Guimarães Lima